Do 1 lipca 2024 każdy zainteresowany może złożyć wniosek do Planu Ogólnego, który jest przygotowywany dla Wrocławia. To zupełnie nowy, bardzo ważny dokument planistyczny, który  określi, jak będzie rozwijać się przestrzennie nasze miasto. Potrzeba jego opracowania wynika z ustawy, która weszła w życie w ubiegłym roku.

Plan Ogólny będzie dokumentem nadrzędnym wobec nowych Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego oraz decyzji o warunkach zabudowy. Obejmie obszar całej gminy, z wyłączeniem wojskowych terenów zamkniętych. Po przeprowadzeniu procedury i uchwaleniu przez radnych miejskich, Plan Ogólny zastąpi obecne Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Wrocławia z 2018. Nasze miasto, tak jak inne samorządy, na uchwalenie Planu Ogólnego ma czas do końca 2025 roku.

Dlaczego Plan ogólny jest taki ważny?

Mimo pewnych podobieństw do dobrze znanego Studium, Plan Ogólny to opracowanie o innym charakterze. Formuła Studium była szeroka i wielotematyczna. Plan Ogólny będzie miał zwięzły, techniczny charakter. Odniesie się przede wszystkim do dopuszczalnych na danym terenie funkcji oraz parametrów zabudowy. W takim razie dlaczego jest tak ważny?

Bo przesądzi w całym mieście, gdzie będzie mogła powstać zabudowa, a gdzie będzie w ogóle zakazana. Określi nieprzekraczalne parametry każdej inwestycji. Co ważne – ureguluje to nie tylko dla przyszłych planów miejscowych (będą musiały być z nim zgodne!), ale też dla decyzji o warunkach zabudowy, czyli tam, gdzie planu miejscowego nie ma.  

– Dotychczas Studium mogło oddziaływać na plany miejscowe, ale nie było aktem prawa miejscowego. Aby ostatecznie zabezpieczyć ustalenia, które zapisano w Studium dla danego terenu, trzeba było uchwalić plan miejscowy. Teraz to się zmieni – na dużym poziomie ogólności, ale tę ochronę będzie dawał już Plan Ogólny – wyjaśnia Przemysław Matyja, dyrektor Wydziału Planowania Przestrzennego we wrocławskim Urzędzie Miejskim

Więcej na temat różnic pomiędzy Planem Ogólnym i Studium można przeczytać tutaj.

Zgodnie z procedurą przewidzianą ustawą dla Planu Ogólnego, jednym z pierwszych etapów jest zbieranie wniosków. Na zbieranie wniosków do planu dla Wrocławia jest czas do 1 lipca 2024 r. W tym terminie każdy zainteresowany może przekazać swoje sugestie do sporządzanego dokumentu.

Kluczowym aspektem jest zrozumienie zakresu tematycznego Planu Ogólnego. Wydzielonym fragmentom miasta, nazywanym strefami planistycznymi, przypisane będą dopuszczalne funkcje terenu. Skalę zabudowy wyrażą takie wskaźniki jak: maksymalna intensywność zabudowy (czyli relacja powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji budynku do wielkości działki budowlanej), powierzchnia zabudowy, maksymalna wysokość zabudowy i minimalna powierzchnia biologicznie czynna (czyli, w uproszczeniu, powierzchnia, na której rośliny mogą swobodnie rosnąć).

Ustawa określiła zamknięty katalog trzynastu stref planistycznych (pokazujemy je w załączniku), a w nich te przeznaczenia, które uznaje się za podstawowe oraz te, które definiując strefę dla danego obszaru można przypisać dodatkowo.

O co można wnioskować do Planu Ogólnego?

O co zatem wnioskować, skoro ramy Planu Ogólnego są tak ścisłe? Przede wszystkim o przeznaczenie/funkcję terenu lub samą strefę planistyczną. Ustawodawca przy każdej strefie planistycznej wskazał dopuszczone dla niej przeznaczenia. Kto chce złożyć wniosek o zabezpieczenie konkretnej funkcji, może wpisać ją we wniosku wprost.

– Projektanci postarają się odnaleźć odpowiedni profil funkcjonalny oraz strefę planistyczną. Jeśli natomiast ktoś ma zamiar wnioskować o wyznaczenie konkretnej strefy, powinien pamiętać, że wiele funkcji ustawodawca przypisał równocześnie jako możliwe składowe różnych rodzajów stref – dodaje Przemysław Matyja, dyrektor miejskich planistów. 

Warto podkreślić, że tereny: zieleni naturalnej, zieleni urządzonej, lasu, wód, komunikacji czy infrastruktury technicznej do 5000 m² występują w każdej strefie planistycznej.

Podsumowując, do planu ogólnego można wnioskować w szczególności o:

• zabezpieczenie konkretnej funkcji lub wyznaczenie strefy planistycznej;
• parametry zabudowy dla konkretnych nieruchomości:
• maksymalna wysokość zabudowy,
• maksymalna nadziemna intensywność zabudowy (czyli relacja powierzchni całkowitej wszystkich kondygnacji budynku do wielkości działki budowlanej),
• maksymalny udział powierzchni zabudowy (czyli relacja powierzchni zabudowy w poziomie terenu do wielkości działki budowlanej),
• minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej (czyli, w uproszczeniu, powierzchnia, na której rośliny mogą swobodnie rosnąć).

To podstawowe ustalenia, które przesądzą o kierunku rozwoju danego obszaru. Poza funkcjami i wskaźnikami, można wnioskować także o wprowadzenie w Planie Ogólnym: gminnych standardów dostępności społecznej, obszaru uzupełnienia zabudowy czy obszaru zabudowy śródmiejskiej, których określenie nie jest obowiązkowe ustawowo.

O co nie należy wnioskować do Planu Ogólnego?

Nie o zagadnienia, których w Planie Ogólnym nie można określić. Są to między innymi:

1. zasady zagospodarowania terenu np. sposób lokalizacji budynku na działce lub terenie czy forma i położenie miejsc postojowych,
2. inne regulacje przestrzenne na rysunku i w treści uchwały, które znane są z planów miejscowych, np.: linie zabudowy, strefy zieleni, szpalery drzew,
3. zasady wynikające z przepisów odrębnych np. ochrony zabytków, form ochrony przyrody, terenów zagrożonych powodzią,
4. zagadnienia realizacyjne takie jak np.: wniesienie o budowę, przebudowę, rozbudowę, modernizację istniejących obiektów, zmianę nawierzchni, utrzymanie porządku, wyposażenie w toalety publiczne, ławki, place zabaw, śmietniki, wykonanie oświetlenia lub nasadzeń, prace remontowe czy zmianę organizacji ruchu,
5. zagadnienia dotyczące sytuowania obiektów małej architektury, tablic i urządzeń reklamowych oraz ogrodzeń.

Co warto wiedzieć na koniec?

Zbieranie wniosków do Planu Ogólnego nie jest jedynym etapem prac, w którym będzie możliwa partycypacja społeczna. Po zebraniu wniosków do Planu Ogólnego, ruszą czynności projektowe, uzgadnianie i opiniowanie z innymi organami administracji, przede wszystkim rządowej. Plan Ogólny stopniowo zacznie nabierać kształtu. Jednym z dalszych etapów prac nad nim będą konsultacje społeczne projektu Planu Ogólnego. Potrwają minimum 28 dni, a o ich formie i terminach Urząd Miejski będzie informować osobno. Wówczas również każdy będzie mógł zgłosić swoje uwagi do projektu Planu Ogólnego. Dopiero po konsultacjach społecznych i rozpatrzeniu przez prezydenta wszystkich zgłoszonych uwag do zaprezentowanego projektu, radni miejscy będą mogli zagłosować nad uchwaleniem Planu Ogólnego.